Z čeho dnes žije developer

5.8.2010

Banky utáhly developerům kohoutky. Ti si začali půjčovat od soukromých investorů a nestrádají.

Krize učí firmy kreativitě. Opustit zajeté koleje a hledat řešení v neprobádaných oblastech musela v poslední době řada z nich. Například developeři, kteří nakoupili pozemky pro své projekty, ale nedostali na ně bankovní úvěr. Netrvalo dlouho a obezřetné banky vyměnili za odvážnější hráče - soukromé investory.

Pod třicet nejdeme

Na to, aby dnes developer přesvědčil banku o budoucí úspěšnosti svého projektu, potřebuje především čísla. První se vztahují k podílu vlastního kapitálu, druhá pak k procentu předpronajatých prostor. Pokud obě nedosahují výše třiceti procent, je projekt prakticky bez šance na půjčku.

Pro srovnání: ještě v roce 2007 se banky spokojily s pouhými deseti procenty vlastních peněz.

Třicet procent je dnes navíc jen dolní hranice, se kterou se banky spokojí jen v případě těch zcela nejsilnějších a nejznámějších hráčů.

»Banky s námi mají patnáctiletou zkušenost a vědí, že všechny naše projekty byly úspěšné. Proto jejich požadavky tuto hranici nepřekročily,« konstatuje Petra Kopecká, mluvčí developerské společnosti Finep.

Častějším jevem ovšem je, že banka nepůjčí, dokud developer nemá předprodánu nebo předpronajatu alespoň polovinu bytů nebo kanceláří. Dosáhnout takových výsledků je ovšem v době znatelného oslabení poptávky takřka nemožné. O projekty na papíře zkrátka není zájem. Developerům proto nezbylo než je zmrazit.

»Bez ohledu na to, zda jde o komerční nebo rezidenční nemovitosti, jsou dnes takových návrhů desítky,« tvrdí Ondřej Novotný, analytik společnosti King Sturge. Ty, které se dnes začínají realizovat, je možné spočítat na prstech jedné ruky.

Také v těchto případech jde především o plány silných a osvědčených hráčů. Přesto v některých případech banky požadují jejich rozložení do více etap. Jde například o největší ostravský projekt Nová Karolina developerů Multi Development a Passerinvest nebo administrativní budovu Spielberk Tower, která je součástí rozsáhlého brněnského projektu developera CTP Invest Spielberk Office.

Investoři, nikoli developeři

Především malí developeři se ovšem na tradiční způsoby financování spoléhat nemohou. »Pokud ještě nezačali stavět a nezískali úvěr, nemusí je nic tlačit do toho, aby na této situaci cokoli měnili,« vysvětluje Michal Naskos, analytik realitně poradenské společnosti Cushman & Wakefield.

»V určitou dobu existovaly sice obavy z toho, že ceny pozemků půjdou s krizí radikálně dolů, nic takového se však zatím neděje,« tvrdí Naskos. Cena pozemku přitom tvoří značnou část bankou vyžadovaného vlastního kapitálu. Pokud by tedy hodnota klesla, mohlo by to vyhlídky developera na realizaci projektu ohrozit.

Někteří developeři mají obavy, že by cena jejich zamýšleného projektu mohla s časem spadnout dolů. Jindy už od banky získali část prostředků a čelí tlaku na splácení.

V takový okamžik zbývají jen dvě možnosti. Buď projekt prodat, nebo získat privátního investora. Ti, kdo se rozhodli pro druhou možnost, mají slušnou naději na úspěch.

»O investice do nemovitostí se zajímají i investoři, kteří chtějí na realitním trhu zhodnotit volné finanční prostředky získané v jiných oborech podnikání. Často jde o finančnictví, obchod nebo průmyslovou výrobu,« popisuje Dušan Šťastník, analytik King Sturge.

Doba, kdy soukromí investoři z jiných oborů kupovali projekty a stávali se developery, je pryč. Pokud se nyní zapojují do výstavby, jedná se o kapitálové účasti na projektech, kde ale spolupracují se zkušenými firmami.

Nejčastěji dnes jde o účast formou joint venture nebo poskytnutí mezaninového financování, tedy spojení hybridního dluhu a vlastního kapitálu. V případě rezidenčních projektů mají investoři zájem především o ty méně rizikové - tedy menší, které mají nanejvýš stovku bytů.

Jeden developer - více řešení

Například developer DavCor plánoval postavit v pražských Holešovicích bytový projekt Rezidence Jubileum se 105 byty a několika obchody nejpozději do roku 2009. Začal ovšem nabírat zpoždění

Letos na jaře do něj vstoupil formou joint venture nový investor - společnost Property Solutions. Její specializací je přitom marketing, pronájem a správa komerčních nemovitostí a v portfoliu klientů má například obchodní centrum Palladium na pražském náměstí Republiky.

Projekt tak získal nové jméno - Jubileum House. A díky navýšení vlastního kapitálu se jeho vlastníkům podařilo dosáhnout na bankovní úvěr.

»Financující bankou je společnost Raiffeisenbank. Roli podle nás hrála i atraktivita projektu - jeho výjimečná poloha a kvalitní koncepce,« vysvětluje Veronika Šmejkalová, mluvčí firmy Property Solutions.

Firma se přitom poohlíží i po jiných příležitostech, které se dnes na trhu objevují. Zajímá se především o rezidenční projekty v Praze. Nespoléhá však jen na vlastní finance a bankovní úvěry. »Hledáme i soukromé investory. Nejčastěji se jedná o jednotlivce, kteří raději investují do nemovitostí než například do cenných papírů,« dodává Šmejkalová.

Zkušenost s více způsoby financování má také developerská firma Bemett, která realizuje projekty na několika místech Česka.

Se stavební firmou Konstruktiva Branko založil Bemett konsorcium a společně tak financují výstavbu v Jesenici u Prahy. Pro projekt domů v Brně-Slatině získal Bemett úvěr od Komerční banky a stavbu nízkoenergetických domů v Drahelčicích u Prahy financuje čistě z vlastních zdrojů.

»Část ovšem pokrýváme z prostředků investorů - fyzických i právnických osob,« upozorňuje Jan Koubík, mluvčí společnosti Bemett.

Příležitost k akvizicím

Někteří developeři se ale z různých důvodů rozhodují projekty raději prodat. Jiní proto mají příležitost k zajímavým akvizicím.

Obchody se přitom nevedou jen s malými projekty méně významných developerů. V poslední době například firma Hochtief Development prodala projekt Rezidence Park Mrázovka na pražském Smíchově developerské společnosti Central Group.

Nabídky k prodeji se také objevují u administrativních budov. Třeba Skanska Property koupila od ECM projekt City Court na Pankráci, který chce realizovat jako takzvanou zelenou budovu.

Podle realitních analytiků je největší zájem o projekty, které se ještě nezačaly realizovat.

»Čím dál projekt pokročil, tím je pro nového vlastníka nejen dražší, ale více svazuje. Nemůže totiž realizovat vlastní, ale jen cizí představy,« uzavírá Michal Naskos.

30 procent

Nejméně tolik vlastních prostředků dnes musí developer mít k získání úvěru od banky.